Тенденции и трудности рынка коммерческой недвижимости Кемерово

Недвижимость

Одним из более актуальных вопросцев для рынка, конечно, являются цены. По данным организатора круглого стола, компании «Бизнес-Аналитик Групп» средняя стоимость реализации за апрель составила: офисная – 39 000 руб./кв.м. торговая – 38 000 руб./кв.м. производственно-складская – 9 000 руб./кв.м. средняя арендная ставка, предлагаемая на открытом рынке за апрель, составила: офисная – 747 руб./кв.м./мес. торговая – 1218 руб./кв.м./мес. производственно-складская – 158 руб./кв.м./мес. В 2006 г. в г. Кемерово было введено в эксплуатацию 24 000 кв.м. площадей в новейших торгово-развлекательных центрах. В 2007 г. уже введено 30 000 кв.м., до конца 2007 г. планируется ввести еще 70 000 – 80 000 кв.м. торговых площадей в формате торгово-развлекательного центра. Не считая этого, в наиблежайшие 3 года планируется стройку около 10 бизнес-центров и столько же торговых центров. Ставки аренды в новейших объектах повсевременно растут, наибольшая ставка на апрель 2007 г. достигла 4500 руб./кв.м./мес. за торговую площадь и 1770 руб./кв.м./мес. за офисную. Стоимость реализации 1 кв.м. по неким категориям коммерческой недвижимости выросла за год в 2-2,5 раза, к примеру, по производственно-складским помещениям и по административным зданиям. «Даже в столичных компаниях сейчас молвят, что рынок у нас перегрет, ставки завышены, арендная плата для нашего региона очень высока, а покупательская способность и проходимость все еще не на уровне больших русских городов. Это понижает привлекательность торговых центров в очах арендаторов, – начала обсуждение вопросца Ира Федченко, директор консалтинговой компании «Бизнес-Аналитик Групп», – Так, чрезвычайно показателен крайний пример с открытием ТРК «Гринвич» на незаполненных арендаторами торговых площадях. В крайние время в городке прогуливаются слухи, о том, что арендные ставки на торговую недвижимость обвалятся. И тот, кто вносит в недвижимость, находится на данный момент подвешенном состоянии: или вкладывать, или нет. Сроки строительства новейших объектов либо реконструкции старенькых затягиваются. Банки и лизинговые компании, которые кредитуют эти сделки, тоже задаются вопросцем: окупятся ли в заявленные сроки анонсированные к строительству проекты. Как долго еще могут расти ставки арендной платы и цены реализации на коммерческую недвижимость в Кемерове?». Согласился с тем, что ставки вправду завышены, и Александр Филатов, директор Кемеровского филиала компании «АльянсРегионЛизинг», объяснив это незрелостью, юностью самого рынка, начавшего свое развитие лишь в 2004 году, также сформировавшимся недостатком коммерческой недвижимости. Вложение в коммерческую недвижимость на данном шаге имеет собственный риск, но, на взор Александра, такового падения цен, чтоб говорить о рисках невозвратных средств, в наиблежайшие два года не будет. «Компании стремятся обрести собственный стиль, который характеризуется, сначала, понятием собственность. Посиживать в собственном помещении либо снимать помещение, посиживать в неплохом бизнес-центре либо снимать кое-где на окраинах – это весомый показатель для бизнеса. Потому рост цен будет длиться, может быть, с каким-то маленьким торможением, но в наиблежайшие 2007-2008 годы цены будут расти. Мы обсуждали с некими нашими бизнес-партнерами сделки по возвратному лизингу, когда они сдают свои помещения в аренду. Они закладывают в основном рост 5-10%. Это прогноз увеличения арендных ставок на последующий год». Павел Высоцкий, директор ООО «КЛП-Инвест», также предсказывает рост цен на 10% в секторе офисной недвижимости, которая позиционируются на уровне класса «В». «В этом формате никаких заморочек со сдачей в аренду коммерческой недвижимости нет и, я думаю, что не будет никогда, потому что это ориентир среднего уровня», – отметил Павел. По мнению Павла Селивёрстова, начальника отдела по управлению коммерческой недвижимости компании «Кора-ТК»: «Ввод новейших объектов на рынок на нынешний день не совершенно сильно обрушит рынок цен, имеющихся на нынешний день. Ежели тот либо другой торговый центр будет ориентироваться не на рынок, а на цены, которые бы хотелось созидать инвестору, тогда да, трудности могут быть, как к примеру в «Гринвиче». Ежели же стоимость будет установлена рыночная, то ввод новейших объектов не сильно отразится на рынке, и с наполняемостью арендаторами будет все нормально» По словам Павла, в последнее время даже произойдет рост на более удачные объекты. И это соединено с заходом федеральных игроков, иностранных и столичных торгующих компаний. В то же время пройдет градация п
омещений на категории А, А+,В, С и т.д., как в больших городках. Цены на помещения с неплохим месторасположением будут расти. Стоимость на остальные свалится. Схожего представления держится Наталья Корчуганова, директор ООО «Панацея», считающая, что средние арендные ставки на торговые помещения понизятся до 30% конкретно за счет того, что возрастет количество торговых центров: «Те объекты, которые будут вводиться в этом, и в наиблежайшие два-три года, будут нужны и отыщут собственного потребителя, по арендной ставке, и по инвестированию. Но, уже изменяются требования к офисным и к торговым помещениям, предприниматели желают завышенной комфортности, наиболее достойные внимания условия. Вот на это застройщикам новейших объектов, инвесторам и стоит направить внимание». О необходимости кропотливой проработки проектов говорил и управляющий группы вкладывательных операций Филиала Банка «ВТБ» в г. Новосибирске, Сергей Земцов, выразив уверенность в том, что все будет отлично и что хоть какой функциональный объект за Уралом может окупиться при условии, что он будет высококачественным. «Мы считаем, – произнес Сергей, – что можно уменьшать свои опасности, даже при том, что на данный момент строится много новейших объектов, ежели строить концептуально понятные торговые центры с привлечением сибирских либо столичных консалтинговых компаний. И очередной принципиальный момент – не надо ничего продавать, ежели идет речь о торговом центре. Так как, когда хотя бы 5 площадей продаются, у управляющей компании появляются трудности с управлением. Тем паче, что объект, который принадлежит нескольким собственникам, ниже по классу, чем таковой же объект, но принадлежащий одному собственнику. Ежели данные условия выполняются, то опасности снижаются». Представления участников круглого стола о перспективах рынка разделились, но дела с властью тревожут всех. Одним из принципиальных сдерживающих причин на рынке, провоцирующим увеличение цен и увеличивающим денежные опасности участниками круглого стола была названа позиция властей и бюрократия. Александр Филатов, ООО «АльянсРегионЛизинг»: «Когда сначало рассматривались сделки перевода жилой площади в нежилую, обратились к агентствам недвижимости по поводу помощи в данном направлении, и нам окрестили сроки около года и два года. В Новосибирске же, когда задавался схожий вопросец, молвят: «Недели три». Год оформлять – это не реально! Подобные круглые столы необходимо проводить на уровне присутствия власти. Так как все ожидают. У нас есть на данный момент проект, где земля не оформлена, но мы допускаем этот проект, и в проекте участвует лизингополучатель, который говорит: «Ребята, заморочек не будет, так как у меня есть свои дела, я с тем-то я дружу, и я обязуюсь в течение полугода на сто процентов оформить землю на вас». У нас чрезвычайно сильно это развито в Кузбассе, дела строятся на личных интересах и личных завязках. Мы готовы перекладывать этот риск на лизингополучателя. Но конкретно эту делему нужно решать, а решать могут лишь сами власти». Данной же трудности коснулся и Сергей Земцов, Филиал ОАО Банк ВТБ в г. Новосибирске: «Для нас, как для банка, принципиально, чтоб уменьшались сроки дизайна разрешительной документации. Для того, чтоб давать какие-то продвинутые продукты необходимо, чтоб разрешительная документация оформлялась в какие-то вменяемые сроки и по понятным процедурам». Много вопросцев к властям накопилось и у Андрея Верхотурова, директора «Агентства каждодневных новостей»: «Когда они решат этот вопросец с администрированием? Когда они посадят 20 девченок в несчастный 108 кабинет, и наведут там порядок? Когда заработает принцип 1-го окна, который декларируется комитетом по управлению госимуществом? Доходит даже до того, что на данный момент у Комитета по управлению госимуществом нет вообщем входящих документов, не происходит регистрация, так как документы нужно оставлять на посту у милиционера! Другими словами, ты отдаешь в руки папку документов, которую ты согласовывал годами, а для тебя молвят: «Оставьте у милиционера!». Какая ответственность? Какой входящий? Когда будет ответ? Никто не знает!» Завершился круглый стол дискуссией о том, что все-таки можно сделать для упрощения и ускорения устройств дизайна разрешительной документации. Виктор Гунин, ООО «Механика роста Лизинг» отметил слабенькую заинтересованность чиновников в содействии проектам: «В администрации обыденный чиновник посиживает, и он совершенно не заинтересован в экономике проекта не осоз